自《民法典》颁布实施以来，大家都纷纷讨论关于物业服务的相关法律规定。业主们大多讨论如何保障自身的权益不受侵犯。物业公司则重点关注如何想法把物业费收上来。为帮助物业公司端稳手中饭碗，现免费赠送“十个忠告”。
忠告一：管理好自己员工，一定要避免“动手”，否则物业公司真的伤不起、赔不起
人人期望开年大吉。但开年第二天就发生了“外卖小哥被保安打死”的悲剧。据报道，某小区门口，一名43岁的外卖骑手与保安因进出小区起冲突，被打被保安击中头部，物业、保安都没有打120，也没有打电话报警，围观业主看不下去打的电话，错过最佳抢救时间，最终导致不治身亡。涉事保安被刑拘，相关案件正进一步调查。报道来看，这起悲剧的两人互不相识，更没有什么深仇大恨，却因小小口角导致两个家庭的破碎。不禁令人唏嘘。
日常生活中，保安与业主、外卖、来访人员发生口角、甚至是大打出手的热点新闻屡见不鲜。“外卖不按规定登记被套脖子的”有之，“收物业费与业主大打出手的”有之，“手棍棒把老太太打得惨叫”的有之，等等。
相信没有一个物业公司愿意发生这样的事。那如何才能避免“动手”问题，特别是伤人、杀人等恶劣案件发生呢？
第一，要学法懂法。对于打架斗殴、故意伤害、故意杀人等行为，我国刑法都有明确规定。《中华人民共和国刑法》第232条，故意杀人的，处死刑、无期徒刑或者十年以上有期徒刑；情节较轻的，处三年以上十年以下有期徒刑。根据《刑法》第234条， 故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。即便一些情节较轻的打架、斗殴上升不到刑罚的程度，但治安管理处罚条例也有对当事人进行拘留、罚款等规定。
或许有的物业要问，打人、伤人、杀人都是保安个人的行为，坐牢也是他们自己坐，与物业公司何干？单纯这样想的话，我只能说您的法律素养还不具备当一个物业管理者。一旦发生此类事件，您必须立即缕清几个事实：一是该保安打人、伤人甚至是杀人的事情是否发生过在其上班期间；二是是否因其履行职责行为而起；三是公司有没有尽到安全管理义务。
我国《人身损害赔偿解释》第九条第一款明确规定，雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致人损害的,应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的,可以向雇员追偿。前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。
换句话说：只要是因履职行为造成他人伤害、死亡，即便当事人等待的是刑罚的制裁，但作为公司是脱不了干系的，应当承担民事赔偿责任，即便是公司所属人员个人故意或重大过失，公司也要承担连带赔偿责任，仅仅是有了追偿的权力罢了。
一旦人身损害特别是致人死亡、重伤等问题的发生，少则几十万、多则几百万都有可能。试问：物业公司的老板，您愿意为这样的问题买单吗？您愿意承担赔偿责任吗？如果您承担的是连带责任，您认为你掏出去的赔偿款您的职员有能力偿还您吗？如果不希望自己的口袋被掏空，请想尽一切办法避免。
忠告二：采取合理措施守好院内院外，避免失窃现象，否则你物业公司损失的不仅是钱，还有信誉
笔者曾见过一业主因家中失窃问题与物业发生剧烈争吵。业主说：门被撬了，东西被偷了，你们现在说不管你们的事。我一个月几百块钱都是按时交，你们收了钱就得看好我的东西，否则要你们干什么？当然，原话要比这难听得多。反倒物业翻来覆去都是一句话：东西丢了报警，我们没责任。
由此请物业换位思考一下，如果你是业主，你家动不动就丢东西，你还会不会继续怪怪地交物业费，还想不想继续聘任这家公司。除去这个不说，我们重点谈一谈失窃现象的法律责任。常见的小区丢东西的现象多为两类：一类是房屋内的物品财物被盗和小区共用区域内个人物品被盗。二类是车辆被盗，这类比较普遍，特别是老旧小区。
新颁发的《民法典》物业合同篇，第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
从以上法律条文中我们可以看到：如果物业公司按照物业服务合同的约定履行了相应的义务，特别是安保义务，那么小区业主财产被盗窃，物业公司一般不需要向业主承担赔偿责任；如果物业公司没有履行物业服务合同中关于安保条款的约定，导致业主财产被盗，就要承担相应的法律责任。
比如：家中发生失窃现象。要看保安有没有坚守岗位，有没有按规定进行安全巡查；物业相应的技防设施（摄像头等）是否完善，能否有效防止盗贼的进入；门岗管理是否正规（对外来人员是否登记）；发现盗窃行为有没有及时制止。等等。这都是物业服务人应当履行的义务，是否承担责任的关键证据。
再如：车辆被盗的现象。首先要看双方在物管合同中有没有约定，双方是否存在保管关系，公司是否尽到相应的管理义务。1.如果物业公司在合同中约定对业主的车辆负有保管义务，那么公司应承担相应的赔偿责任。一般情况下，如果物业与业主就车辆管理事项如收费、进出卡的管理进行了详细约定，可认定为双方形成了保管关系，车辆失窃物管应承担相应的赔偿责任。也就是常说的”拿人钱财、替人消灾“。2.要看物管公司是否尽到相应的管理义务。当小区发生车辆失窃时，业主往往以物管公司未尽安保职责为由，要求物管公司承担责任。如果物管公司履行了物业合同中所约定的安全防范义务，没有故意或重大过错行为，对车辆和财物的失窃，物管公司可免责。如果物管公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务，应根据过错程度承担相应的赔偿责任。
忠告三：装好你的设施，特别是摄像头，尽量避免高空抛物，否则你物业公司要赔钱
对于高空抛物等行为，以前的法律规定可以归纳为：”一人抛物、全楼遭殃“。现在改了，新增并明确了建筑管理人的安全保障义务。物业服务企业对建筑物负有安全保障义务，应当采取必要的安全措施来防止高空抛物或坠物致人损害的行为发生；若管理不当，致使建筑物的附属部分坠落，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。在原有规定基础上，规定物业服务企业等应当采取必要的安全保障措施，以防止此类行为的发生，否则需承担相应的侵权责任。依照民法典第1198条规定，承担违反安全保障义务的损害责任。对这条法律规定，物业公司的管理层务必高度重视，一定要建立健全安全保障检查制度，对服务区域时常进行检查，对设施定期进行维护，做到防范于未然。否则，一旦你的责任未尽到，就要承担更大的责任。尽管高空抛物砸到人的概率比较小，但一旦砸到非死即伤，大把的钞票有可能打水漂。
《民法典》1254条第2款规定，“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”
还要提醒一下：车辆乱停乱放、杂物妨碍通行等问题也应注意。明确物业服务人作为物业服务区域内公共道路的管理人应当尽到清理、防护、警示等义务以及相应的责任。建议：物业服务人对物业服务区域内障碍通行物及时清理、防护、做出警示。如果没有尽到相应义务，一旦发生问题，物业也脱不了干系。假设一小区内乱停一电动车妨碍人通行，一年迈老人恰巧扶了一下车倒了把人砸伤了，怎么办？这个时候物业就要赔钱了，岂不是很亏？没办法，谁让你没尽到相应的义务的，就要承担相应的责任。
《民法典》第1256条规定，“在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。”
忠告四：搞好你的服务，如果你服务质量差拒不整改，随时起诉少交物业费
对于物业费收缴的问题，想必物业公司和业主都最为关注。物业一心想收物业费的迫切心情是可以理解的，但前提是要依照合同履行好自己的义务，提高自己的服务质量，否则的话，业主也不是好惹的，对待服务质量差的做法，普遍都选择了不交、少交或者缓缴物业费。对此，物业公司往往以“业主不得以XXX为由不交物业费”，过激的甚至采用断水、断电，半夜上门恐吓等非法形式催缴，俨然把业主当成了随时可以捏死的软柿子。其实这样的公司都忘了一点：根本原因是他们的服务没有跟上，引起了广大业主的不满。抛开非法律途径不讲，但从法律手段来看，业主就可以选择起诉少交甚至不交物业费。对于这点，早在《民法典》颁发以前都有很多成熟的案例。
比如：湖南高院通过微信公众号发布文章《物业不到位，可以不交和少交物业费吗？法院判罚依据是？》为业主提供了对策。案情如下：2016年下半年，某县居民李某等6人先后入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》。此前，物业公司已与小区开发商签订了“前期物业管理服务合同”。该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。期间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。2019年11月16日，物业公司向茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元。
随后对钟某、彭某等5人也提起了类似的民事诉讼。物业认为自己提供了服务，业主理应缴费；业主认为服务太差，拒绝缴费。业主与物业的纠纷，大抵都是如此。那法院又是如何判决呢？法院经
审理查明：物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。综上，法院认为，物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某等人不可以拒付所有的物业费。因此，一审判决李某酌情支付物业费1094元及欠费的一半，驳回物业公司其他诉讼请求。钟某、彭某等5人物业费也实行“收费减半”。
对此，笔者特别提醒物业服务企业：一定要按合同履行义务，即便做不到十全十美，最起码大的方面要说过得去，让业主们基本满意。否则一旦业主们平时注意固定或保留证据的话，在诉讼过程中提供相关材料，在自媒体如此发达、又涉及到群体性的案件中，法院一般不会向着物业公司说话。
忠告五：闲置房产不是你物业公司的，拿着别人的钥匙，千万别动别人的房子。
前两天一朋友告诉我一奇葩事：他的房子交房两年没装修，前两天带着装修公司的人去看，结果进门一看大吃一惊。十来个农民工正在里面呼呼大睡，吃喝拉撒的东西到处都是，整个房子骚气冲天，阳台上还有几坨干透了的大便，墙上被挖了十来个小洞，订满了钉子挂满了瓶瓶罐罐。朋友一气之下与他们发生了口角。后来才得知，这帮人与物业公司的一个人有亲戚，那亲戚看房子长期闲置，于是把房子租给这帮农民工了。经反复协商，物业说这是个人行为与公司无关，当事人向朋友道歉，表示愿意把这两年的租金收入给业主，自己一分不要，但拒绝赔偿。
不知道此类事件多不多，但我既然听说了，就借此机会提醒一下物业。第一，房子属于业主的，除业主授权外，任何人没有处分、使用它的权力，否则应承担侵权责任。第二，物业负有对闲置房产的管理义务，管理不善，就要赔偿业主的损失，不能一出了事就以“个人行为”为由进行推脱，一要钱的时候就以“业主不能以未享受服务为由拒交物业费”为由要钱。类似的事，赔的不只是钱，还有商誉。
忠告六：搞好安全预案和消防设施，否则业主可以随时投诉到消防局。
综合上文所述，法律对物业服务人的安全管理义务规定的已经非常明确了，其最基本的即使安预案的指定和消防设施的维护。有的业主跟我讲：这个问题一投诉一个准。正所谓没有调查没有发言权，我不了解具体的情况不敢武断地给出结论。但群众的眼睛是雪亮的，物业有没有注重维护保养，有没有完善的消防设施，在家闲着没事且正义感爆棚的老年人比谁都清楚，别想逃过他们的眼睛，他们就是纠察队。所以，一旦有人投诉，物业老板您想想，会受到怎样的处罚？？尤其是消防的罚款！
忠告七：千万别私自动用我们的维修基金，否则告你，轻则罚款、重则坐牢。
业主买房时都是交了一笔专项维修基金的，很多人不太关注他放在哪了、干什么用了，甚至不卖房都忘记这回事了。但物业公司不会不关注，当今情况下，不知道物业公司私自动用维修基金的现象是否严重。但要忠告物业的是：您千万别擅自动用、特别是将维修基金挪作他用。否则，一旦业主投诉，您的麻烦是很大的。
首先，动用维修基金需要正规的法律流程。如果需要动用，必须按照合法的流程申请，特别是住宅专项维修资金列支范围内专有部分，占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能动用（应急情况下除外）。
其次，动用维修基金需满足法定条件。1.维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。2.维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。3.特殊使用：(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。(3)业主委员会可以在物业管理企业的账户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。
再次，物业公司必须以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
物业公司必须清楚：擅自使用维修资金，侵犯了全体业主的权利，业主可以通过司法途径起诉，可以向刑侦部门报案，物业公司挪用维修资金不仅要上交挪用款项，还将受到行政处罚，情节严重的将被吊销资质。
忠告八：履行好自己的职责，对业主好点，别把自己当大爷，否则解聘你
物业与业主既是朋友又是冤家。有的公司服务质量很好，物业人员和业主像亲戚一样，小孩能放心交给物业看一会，东西能房子物业看一会，相互间笑脸相迎、互相帮助。但也有的物业人员经常摆个臭脸，把自己当大爷，无论是平时服务态度的恶劣、履职尽责的不到位，还是催缴物业时的蛮横态度，很容易使双方剑拔弩张、拳脚相加，特别时疫情发生以来，各种相互不理解、不体谅，发生纠纷的问题层出不穷。
对此，笔者强烈建议物业公司一定一定要端正态度，树好服务意识，毕竟业主聘请物业的目的时服务，管理是服务的手段，不是权力而是义务。否则，与业主关系处理不好，很容易就被解聘了，现在不像以前，靠关系、靠讨好相关的领导牢牢占据客户的时代已经过去了，业主才是主宰你去留的决策者。否则，丢掉的不仅仅是一个小区、一个客户，还有贵公司的商业价值。
关于解聘物业的问题，民法典通过三条予以回答：第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第九百四十七条 物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。第九百四十八条 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。